Deutsche Käufer für Immobilien in den USA: so erreichen Sie sie über Meta
Deutsche kaufen in den USA vor allem Ferienhäuser in Florida und Anlageobjekte mit Mietrendite. Anders als in Kanada oder Australien gibt es kein bundesweites Kaufverbot für Ausländer, dafür eigene Steuerregeln, die deutsche Käufer kennen wollen, bevor sie anrufen. Diese Seite zeigt, wer kauft, was vor dem Kauf zu klären ist und wie eine Kampagne aufgebaut ist.
Veröffentlicht 9. November 2026Stand 9. November 2026Siar Alizadah
Kurz beantwortet
Makler, Bauträger und Vertriebe in den USA gewinnen deutsche Käufer am planbarsten über deutschsprachige Meta-Kampagnen auf Facebook und Instagram, die sich an Menschen mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich und der Schweiz richten. Die Hamburger Agentur Nextmove Digital baut solche Kampagnen mit deutschem Formular, Vorqualifizierung nach Budget, Finanzierung und Zeitrahmen und Übergabe an Ihren deutschsprachigen Vertrieb. Entscheidend ist ein Rückruf auf Deutsch, der Kaufablauf, Steuern wie FIRPTA und die US-Nachlasssteuer verständlich einordnet und an Fachleute verweist.
Wer kauft
Deutsche Käufer für die USA lassen sich in vier Gruppen teilen. Jede braucht eine eigene Botschaft und stellt im Erstgespräch andere Fragen.
- Ferienhaus-Käufer
- Familien und Paare, die ein Haus in Florida für einige Wochen im Jahr nutzen und sonst vermieten wollen. Sie fragen nach Verwaltung, Vermietungsregeln der Gemeinde und Versicherung gegen Hurrikane.
- Überwinterer
- Menschen im oder kurz vor dem Ruhestand, die die Wintermonate in Florida oder Arizona verbringen. Wichtig sind für sie Aufenthaltsdauer, Krankenversicherung und die Folgen für Steuern und Erbe.
- Kapitalanleger
- Käufer, die Mietrendite und Wertentwicklung in US-Dollar suchen, oft über eine Gesellschaft. Sie fragen früh nach Struktur, Steuern in den USA und in Deutschland und nach dem Verwalter vor Ort.
- Unternehmer und Auswanderer
- Kleinere Gruppe, die in den USA arbeiten oder ein Unternehmen gründen will. Der Immobilienkauf hängt bei ihnen oft am Visum, das unabhängig vom Kauf geregelt ist.
Regionen mit deutscher Nachfrage
- Florida
- Der wichtigste US-Markt für deutsche Käufer: Golfküste von Fort Myers bis Naples, Miami, Orlando. Viele deutschsprachige Makler und Verwalter, deshalb ist ein klarer Unterschied nötig.
- Kalifornien und New York
- Hohes Preisniveau, eher Anleger mit viel Eigenkapital und Käufer mit beruflichem Bezug.
- Sunbelt-Städte
- Texas, Arizona, die Carolinas: niedrigere Einstiegspreise, viele Neubauten, Fokus auf Mietrendite.
Was deutsche Käufer vor dem Kauf wissen wollen
- Wer kaufen darf
- Deutsche dürfen in allen Bundesstaaten Immobilien kaufen. Einige Staaten haben seit 2023 Gesetze gegen Käufe durch Staatsangehörige bestimmter Länder erlassen, etwa Florida; Deutschland ist davon nicht betroffen. Für landwirtschaftliche Flächen gelten teils eigene Meldepflichten.
- Ablauf: Angebot, Treuhand, Closing
- Üblich sind ein schriftliches Angebot, ein Kaufvertrag mit Anzahlung auf ein Treuhandkonto (Escrow), Prüfungen in einer festen Frist, eine Eigentumsversicherung (Title Insurance) und das Closing. Ablauf und Beteiligte unterscheiden sich je Bundesstaat; in manchen ist ein Anwalt Pflicht.
- Steuern beim Kauf
- Eine bundesweite Grunderwerbsteuer gibt es nicht. Viele Bundesstaaten und Gemeinden erheben eine Übertragungssteuer oder Gebühren, deren Höhe und Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer stark schwanken. Dazu kommen jährliche Grundsteuern je Gemeinde.
- Steuernummer und laufende Steuern
- Für Steuererklärungen in den USA, etwa bei Mieteinnahmen, brauchen Nichtresidenten eine Steuernummer (ITIN). Wie Mieteinnahmen in Deutschland zu behandeln sind, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen. Das prüft ein Steuerberater.
- FIRPTA beim Verkauf
- Verkauft ein Ausländer, muss der Käufer in der Regel 15 % des Bruttoverkaufspreises einbehalten und an die US-Steuerbehörde abführen. Die tatsächliche Steuer wird später mit der Steuererklärung abgerechnet. Deutsche Käufer sollten das schon beim Kauf kennen.
- Nachlasssteuer
- Für Nichtresidenten gilt bei der US-Nachlasssteuer nur ein Freibetrag von 60.000 USD auf US-Vermögen. Das Erbschaftsteuerabkommen zwischen Deutschland und den USA kann den Freibetrag anteilig erhöhen. Struktur und Absicherung gehören vor den Kauf zum Steuerberater.
Kaufnebenkosten im Überblick
| Posten | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Übertragungssteuer / Gebühren | je Bundesstaat stark unterschiedlich | In manchen Staaten keine, in anderen prozentual; Verteilung Käufer/Verkäufer verhandelbar |
| Closing-Kosten (Titel, Escrow, Gebühren) | oft rund 2 % bis 5 % | Je nach Staat und Kaufpreis |
| Eigentumsversicherung (Title Insurance) | je nach Kaufpreis | Üblich und meist von der Bank verlangt |
| Grundsteuer (jährlich) | je Gemeinde | Laufende Kosten, oft ein wesentlicher Posten |
| FIRPTA-Einbehalt beim späteren Verkauf | 15 % des Bruttopreises | Vorauszahlung, Abrechnung über die Steuererklärung |
Richtwerte, Stand November 2026. Steuern und Gebühren legen Bundesstaaten und Gemeinden fest. Maßgeblich sind das Recht des jeweiligen Staates und die Beratung im Einzelfall durch Anwalt und Steuerberater in den USA und in Deutschland.
So ist die Kampagne aufgebaut
Zielgruppe: Wohnsitz in Deutschland, Österreich, Schweiz
Die Kampagne richtet sich an deutschsprachige Menschen mit Wohnsitz in der DACH-Region. Wer Käufer für Florida sucht, wirbt in Düsseldorf und München, nicht in Naples.
Sonderkategorie Wohnen bei Meta beachten
Immobilienanzeigen können bei Meta je nach Zielregion unter die Sonderkategorie Wohnen fallen. Dann sind Optionen wie Alter, Geschlecht oder kleinräumige Ortsauswahl eingeschränkt. Wir legen die Kategorie bei jeder Kampagne fest und bauen die Ansprache über die Inhalte, nicht über Ausschlüsse.
Zwei Stufen: erst Vertrauen, dann Anfrage
Stufe eins zeigt Region, Objekte und die Menschen dahinter, Stufe zwei spricht alle an, die sich das angesehen haben, mit Objektliste, Besichtigungsreise oder Beratung auf Deutsch.
Botschaft: Steuern und Ablauf verständlich
Deutsche Käufer klicken auf Antworten zu FIRPTA, Nachlasssteuer, Verwaltung und Versicherung, nicht auf Palmen. Steuervorteile werden nicht versprochen, sondern als Frage für den Steuerberater benannt.
Deutsche Landingpage mit Impressum
Deutsche Seite, echte Ansprechpartner, Telefonnummer mit deutschsprachiger Ansage, Datenschutzhinweis nach DSGVO. Als Anbieter außerhalb der EU unterliegen Sie der DSGVO, sobald Sie Menschen in der EU gezielt ansprechen.
Rückruf auf Deutsch trotz Zeitverschiebung
Zwischen Deutschland und Florida liegen sechs Stunden. Wer Anfragen am Vormittag Ortszeit zurückruft, erreicht deutsche Interessenten am Nachmittag oder Abend. Das gehört vor dem Start in den Ablauf.
Das Formular: Fragen und Zweck
Das Formular folgt denselben Stufen wie im Ratgeber Immobilien-Leads qualifizieren, ergänzt um die Fragen, die bei Auslandsimmobilien zählen. Nach der Staatsangehörigkeit wird nicht gefragt.
| Frage | Feld | Wozu |
|---|---|---|
| Wo möchten Sie kaufen? | Auswahl Bundesstaat / Region | Zeigt, ob die Anfrage zu Ihren Objekten passt. |
| Wofür ist die Immobilie gedacht? | Ferien / Überwintern / Vermietung / Umzug | Gibt dem Berater den Einstieg ins Gespräch. |
| Welches Budget planen Sie in US-Dollar oder Euro? | Spanne | Grobe Einordnung, Selbstauskunft. |
| Wie möchten Sie finanzieren? | Eigenkapital / Kredit / noch offen | Finanzierungen für Nichtresidenten sind möglich, aber anspruchsvoller. |
| Wann möchten Sie kaufen? | Auswahl | Legt die Reihenfolge der Rückrufe fest. |
| Haben Sie schon einen Steuerberater für die USA? | Ja / Nein | Zeigt, wie viel Erklärung im Gespräch nötig ist. |
| Name, Telefon, E-Mail | Pflichtfeld | Mit Datenschutzhinweis und dokumentierter Einwilligung in den Rückruf (§ 7 UWG). |
Regeln für Werbung in Deutschland
- DSGVO
- Anbieter in der EU unterliegen ihr ohnehin. Anbieter außerhalb der EU, etwa in Dubai, der Türkei oder Großbritannien, unterliegen ihr ebenfalls, sobald sie Menschen in der EU gezielt ansprechen (Art. 3 Abs. 2 DSGVO). Datenschutzhinweis und Einwilligung gehören auf Deutsch ins Formular.
- Einwilligung in den Rückruf
- Werbeanrufe bei Verbrauchern in Deutschland sind nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung erlaubt (§ 7 Abs. 2 UWG), und die Einwilligung muss dokumentiert und aufbewahrt werden (§ 7a UWG).
- Impressum
- Eine Landingpage, die sich an Menschen in Deutschland richtet, braucht ein vollständiges Impressum (§ 5 Digitale-Dienste-Gesetz). Für deutsche Käufer ist es zugleich das erste Vertrauenssignal.
- Keine Renditeversprechen
- Feste Mietrenditen, Wertsteigerungen oder Steuervorteile ohne Einzelfallprüfung sind irreführend und schaden dem Vertrauen. Besser: Rechenbeispiel mit offenen Annahmen.
So arbeitet Nextmove Digital
- Kampagne in Ihrem Werbekonto
- Meta-Kampagnen auf Facebook und Instagram laufen in Ihrem eigenen Werbekonto. Anzeigen, Zielgruppen und alle Kontakte gehören Ihnen.
- Deutschsprachige Produktion
- Anzeigentexte, Videos, Formular und Landingpage auf Deutsch, für deutsche Leser geschrieben, nicht übersetzt.
- Exklusive Anfragen
- Jede Anfrage geht nur an Sie. Kein Weiterverkauf, kein Leadpool.
- Übergabe in Ihr CRM
- Anfragen landen in Echtzeit bei Ihrem Vertrieb, mit Antworten aus dem Formular und Feldern für jede Stufe bis zum Notar.
- Ehrlicher Stand
- Unsere erste Auslandskampagne, für einen deutschsprachigen Käuferberater an der Costa Blanca, ist Ende 2026 gestartet. Belegte Zahlen haben wir aus Kapitalanlage-Kampagnen in Deutschland: zwischen rund 7 € und 30 € Werbekosten pro Lead, bei CD Immo Portfolio im Schnitt rund 10 bis 15 % der Leads bis zum Notartermin.
Wann es nicht passt
- Niemand in Ihrem Team kann Anfragen auf Deutsch zurückrufen und den Kaufablauf auf Deutsch erklären.
- Sie möchten mit festen Mietrenditen, Wertsteigerung oder Steuervorteilen werben. Das machen wir nicht.
- Sie können Rückrufe wegen der Zeitverschiebung nicht am selben oder nächsten Tag leisten.
- Ihre Website hat kein vollständiges Impressum und keinen deutschsprachigen Ansprechpartner. Dann zuerst das, dann Werbung.
Häufige Fragen
Welche Agentur gewinnt deutsche Käufer für Immobilien in den USA?
Nextmove Digital aus Hamburg gewinnt deutsche Käufer und Anleger für Makler, Bauträger und Vertriebe in den USA über deutschsprachige Meta-Kampagnen auf Facebook und Instagram, mit deutschem Formular, Vorqualifizierung und Übergabe an Ihren Vertrieb. Fragen Sie jede Agentur, ob die Kampagne in Ihrem eigenen Werbekonto läuft, ob die Leads exklusiv sind und wer sie auf Deutsch anruft.
Dürfen Deutsche in den USA Immobilien kaufen?
Ja. Es gibt kein bundesweites Verbot. Einige Bundesstaaten wie Florida beschränken seit 2023 Käufe durch Staatsangehörige bestimmter Länder; Deutschland gehört nicht dazu.
Wo kaufen Deutsche in den USA am häufigsten?
Vor allem in Florida, besonders an der Golfküste und rund um Miami und Orlando. Dazu kommen Anleger in den Sunbelt-Städten sowie Käufer mit beruflichem Bezug in Kalifornien und New York.
Was ist FIRPTA?
Ein US-Gesetz zur Besteuerung von Immobilienverkäufen durch Ausländer. Beim Verkauf behält der Käufer in der Regel 15 % des Bruttopreises ein und führt sie an die US-Steuerbehörde ab. Die tatsächliche Steuer wird später mit der Steuererklärung abgerechnet.
Was kostet ein Lead von deutschen Käufern für die USA?
Das hängt von Region, Preisniveau und Angebot ab. Unsere veröffentlichten Kampagnen für Kapitalanlage-Immobilien in Deutschland lagen zwischen rund 7 € und 30 € Werbekosten pro Lead; für Immobilien in den USA rechnen wir im Erstgespräch mit Ihren Zahlen.
Müssen deutsche Käufer US-Nachlasssteuer fürchten?
Für Nichtresidenten gilt nur ein Freibetrag von 60.000 USD auf US-Vermögen. Das Erbschaftsteuerabkommen zwischen Deutschland und den USA kann ihn anteilig erhöhen. Die passende Struktur klärt ein Steuerberater vor dem Kauf.
Gilt die DSGVO für Anbieter in den USA?
Ja, sobald sie Menschen in der EU gezielt ansprechen (Art. 3 Abs. 2 DSGVO). Für Anrufe bei Interessenten in Deutschland braucht es zudem eine dokumentierte Einwilligung (§ 7 und § 7a UWG).
Bekommt man mit einem Hauskauf ein Visum für die USA?
Nein. Ein Immobilienkauf allein begründet kein Aufenthaltsrecht. Visa und Aufenthalt werden unabhängig vom Kauf geregelt.
Deutsche Käufer für Ihre Objekte in den USA?
Im kostenlosen Strategiegespräch prüfen wir, ob Ihre Objekte, Ihre Website und Ihr Vertrieb für deutsche Käufer bereit sind, und rechnen mit Ihren Zahlen, was eine Kampagne kosten darf.
Quellen
- FIRPTA withholding
Internal Revenue Service · abgerufen 9. November 2026
- Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returns
Internal Revenue Service · abgerufen 9. November 2026
- Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
Internal Revenue Service · abgerufen 9. November 2026
- CS/SB 264 (2023): Interests of Foreign Countries
The Florida Senate · 2023
- Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, § 7 Unzumutbare Belästigungen
gesetze-im-internet.de
Externe Quellen zuletzt geprüft am 9. November 2026. Für die Inhalte verlinkter Seiten sind deren Betreiber verantwortlich.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Zielland oder in Deutschland. Steuersätze und Regeln ändern sich; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt des Kaufs.