Deutsche Käufer für Immobilien in Portugal: so erreichen Sie sie über Meta
Portugal ist für viele Deutsche ein Ziel zum Überwintern, für den Ruhestand oder für einen neuen Lebensmittelpunkt, von der Algarve bis Lissabon. Seit 2026 gelten für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal neue Steuerregeln. Diese Seite zeigt, wer kauft, was deutsche Käufer vor dem Kauf wissen wollen und wie eine Kampagne aufgebaut ist, die aus Interesse Gespräche macht.
Veröffentlicht 9. November 2026Stand 9. November 2026Siar Alizadah
Kurz beantwortet
Portugiesische Makler, Bauträger und Käuferberater gewinnen deutsche Käufer am planbarsten über deutschsprachige Meta-Kampagnen auf Facebook und Instagram, die sich an Menschen mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich und der Schweiz richten. Die Hamburger Agentur Nextmove Digital baut solche Kampagnen mit deutschem Formular, Vorqualifizierung nach Budget, Finanzierung und Zeitrahmen und direkter Übergabe an Ihren Vertrieb. Entscheidend ist ein Rückruf auf Deutsch, der die neuen Steuerregeln für Nichtresidenten verständlich erklärt.
Wer kauft
Deutsche Käufer für Portugal lassen sich in vier Gruppen teilen. Jede braucht eine eigene Botschaft und stellt im Erstgespräch andere Fragen.
- Ruhestand und Überwintern
- Größte Gruppe: Menschen kurz vor oder im Ruhestand, die mildes Klima und niedrigere Lebenshaltungskosten suchen. Sie fragen nach Gesundheitsversorgung, deutschsprachiger Gemeinschaft vor Ort und nach den Folgen für Rente und Steuern.
- Auswanderer
- Familien und Selbstständige, die ihren Lebensmittelpunkt verlegen. Für sie ändert die Steuerfrage viel: Wer innerhalb von zwei Jahren steuerlich in Portugal ansässig wird, kann unter Umständen eine Erstattung der höheren IMT beantragen. Das muss ein Steuerberater im Einzelfall prüfen.
- Ferienhaus-Käufer
- Paare und Familien, die eine Wohnung oder ein Haus für einige Wochen im Jahr suchen und es in der übrigen Zeit vermieten möchten. Sie fragen früh nach Vermietungslizenz und Verwaltung.
- Remote-Arbeitende
- Kleinere Gruppe, oft jünger, vor allem rund um Lissabon und Porto. Entscheidet schneller, braucht aber Hilfe bei Anmeldung, Steuernummer und Bankkonto.
Regionen mit deutscher Nachfrage
- Algarve
- Der wichtigste Markt für deutsche Käufer: Lagos, Albufeira, Tavira, viele Ferien- und Ruhestandsimmobilien, starke internationale Konkurrenz.
- Lissabon und Cascais
- Hohes Preisniveau, gefragt bei Auswanderern und Remote-Arbeitenden. Kapitalanleger fragen nach den Regeln für Kurzzeitvermietung, die in Teilen der Stadt eingeschränkt ist.
- Silberküste und Zentrum
- Ericeira bis Nazaré und das Hinterland: niedrigere Einstiegspreise, beliebt bei Auswanderern, die ein Haus mit Grundstück suchen.
- Madeira
- Ganzjährig mildes Klima, beliebt bei Überwinterern. Eigene Inselsteuersätze bei einigen Abgaben.
Was deutsche Käufer vor dem Kauf wissen wollen
- Steuernummer NIF
- Jeder Käufer braucht eine portugiesische Steuernummer (NIF). Ohne sie lassen sich weder Bankkonto noch Kaufvertrag abschließen. Nichtresidenten beantragen sie beim Finanzamt, oft über einen Anwalt oder steuerlichen Vertreter.
- Ablauf: Vorvertrag, Escritura, Register
- Üblich ist ein Kaufvorvertrag (CPCV) mit Anzahlung, häufig 10 bis 30 %, dann die notarielle Urkunde (escritura) oder der Abschluss über das staatliche Verfahren Casa Pronta und die Eintragung ins Grundbuch. Deutsche Käufer erwarten, dass ein unabhängiger Anwalt Grundbuch, Lasten und Nutzungsgenehmigung prüft.
- Steuern beim Kauf
- Grunderwerbsteuer IMT: Residenten zahlen nach einer progressiven Tabelle, Nichtresidenten seit 2026 grundsätzlich einheitlich 7,5 % auf Wohnimmobilien (Decreto-Lei 97/2026), mit gesetzlichen Ausnahmen. Dazu 0,8 % Stempelsteuer auf den Kaufpreis.
- Laufende Steuern
- Jährliche Grundsteuer IMI, für städtische Immobilien meist 0,3 bis 0,45 % des Steuerwerts, von der Gemeinde festgelegt; bei hohen Werten zusätzlich AIMI. Mieteinnahmen werden in Portugal versteuert; wie sie in Deutschland zu behandeln sind, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen. Das prüft ein Steuerberater.
- Finanzierung
- Portugiesische Banken finanzieren Nichtresidenten meist mit geringerem Beleihungsauslauf. Viele deutsche Käufer bringen viel Eigenkapital mit. Ein Finanzierungspartner mit Erfahrung bei ausländischen Käufern spart Wochen.
- Golden Visa und NHR
- Das Aufenthaltsvisum über Immobilienkauf gibt es seit Oktober 2023 nicht mehr, und das Steuerprogramm NHR ist für neue Anträge beendet; Nachfolger ist ein enger gefasstes Programm (IFICI) für bestimmte Berufe. Beide Fragen kommen in Gesprächen oft vor, auch wenn sie für Deutsche als EU-Bürger beim Kauf keine Rolle spielen.
Kaufnebenkosten im Überblick
| Posten | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer IMT, Nichtresidenten | 7,5 % | Seit 2026 auf Wohnimmobilien (Decreto-Lei 97/2026), mit Ausnahmen |
| Grunderwerbsteuer IMT, Residenten | progressiv | Eigene Tabellen für Hauptwohnsitz und Zweitwohnung |
| Stempelsteuer | 0,8 % | Auf den Kaufpreis; bei Kredit zusätzlich auf die Darlehenssumme |
| Notar, Register | meist unter 1 % | Abhängig von Verfahren und Kaufpreis |
| Anwalt | oft rund 1 % | Frei vereinbart, für deutsche Käufer dringend empfohlen |
Richtwerte, Stand November 2026. Die Regeln für Nichtresidenten sind neu, und Ausnahmen müssen im Einzelfall geprüft werden. Maßgeblich sind das aktuelle Gesetz und die Beratung durch Anwalt oder Steuerberater.
So ist die Kampagne aufgebaut
Zielgruppe: Wohnsitz in Deutschland, Österreich, Schweiz
Die Kampagne richtet sich an deutschsprachige Menschen mit Wohnsitz in der DACH-Region, nicht an Urlauber vor Ort. Wer Käufer für die Algarve sucht, wirbt in Hamburg, München und Wien.
Zwei Stufen: erst Vertrauen, dann Anfrage
Stufe eins zeigt Region, Alltag und die Menschen hinter dem Angebot in kurzen Videos, Stufe zwei spricht alle, die sich das angesehen haben, mit einem konkreten Angebot an: Objektliste, Besichtigungsreise oder Beratungsgespräch.
Botschaft: Klarheit über die neuen Regeln
Viele Deutsche haben von Golden Visa und NHR gehört und wissen nicht, was heute gilt. Anzeigen, die erklären, was sich 2026 geändert hat und was ein Kauf wirklich kostet, schaffen Vertrauen.
Landingpage auf Deutsch mit vollständigem Impressum
Deutsche Seite statt Übersetzung, echte Gesichter, Telefonnummer mit deutschsprachiger Ansage, Datenschutzhinweis nach DSGVO und Impressum nach § 5 Digitale-Dienste-Gesetz.
Rückruf auf Deutsch am selben Tag
Wer innerhalb weniger Stunden auf Deutsch anruft, hebt sich von den meisten Anbietern vor Ort ab.
Besichtigungsreise als Ziel
Gemessen wird, wer eine Reise bucht, wer reserviert und wer unterschreibt. Dafür braucht jede Anfrage ein Feld für die Stufe im CRM.
Das Formular: Fragen und Zweck
Das Formular folgt denselben Stufen wie im Ratgeber Immobilien-Leads qualifizieren, ergänzt um die Fragen, die bei Auslandsimmobilien zählen. Nach der Staatsangehörigkeit wird nicht gefragt.
| Frage | Feld | Wozu |
|---|---|---|
| Wo möchten Sie kaufen? | Auswahl Region | Zeigt, ob die Anfrage zu Ihren Objekten passt. |
| Wofür ist die Immobilie gedacht? | Ruhestand / Ferien / Vermietung / Umzug | Gibt dem Berater den Einstieg und zeigt, ob die Steuerfrage Wohnsitz eine Rolle spielt. |
| Planen Sie, nach Portugal umzuziehen? | Ja / Nein / Vielleicht | Wichtig für die Grunderwerbsteuer: Residenten und Nichtresidenten zahlen unterschiedlich. |
| Welches Budget planen Sie inklusive Nebenkosten? | Spanne | Grobe Einordnung, Selbstauskunft. |
| Wie möchten Sie finanzieren? | Eigenkapital / Kredit / noch offen | Trennt sofort kaufbereite Käufer von späteren. |
| Wann möchten Sie kaufen? | Auswahl | Legt die Reihenfolge der Rückrufe fest. |
| Name, Telefon, E-Mail | Pflichtfeld | Mit Datenschutzhinweis und dokumentierter Einwilligung in den Rückruf (§ 7 UWG). |
Regeln für Werbung in Deutschland
- DSGVO
- Anbieter in der EU unterliegen ihr ohnehin. Anbieter außerhalb der EU, etwa in Dubai, der Türkei oder Großbritannien, unterliegen ihr ebenfalls, sobald sie Menschen in der EU gezielt ansprechen (Art. 3 Abs. 2 DSGVO). Datenschutzhinweis und Einwilligung gehören auf Deutsch ins Formular.
- Einwilligung in den Rückruf
- Werbeanrufe bei Verbrauchern in Deutschland sind nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung erlaubt (§ 7 Abs. 2 UWG), und die Einwilligung muss dokumentiert und aufbewahrt werden (§ 7a UWG).
- Impressum
- Eine Landingpage, die sich an Menschen in Deutschland richtet, braucht ein vollständiges Impressum (§ 5 Digitale-Dienste-Gesetz). Für deutsche Käufer ist es zugleich das erste Vertrauenssignal.
- Keine Renditeversprechen
- Feste Mietrenditen, Wertsteigerungen oder Steuervorteile ohne Einzelfallprüfung sind irreführend und schaden dem Vertrauen. Besser: Rechenbeispiel mit offenen Annahmen.
So arbeitet Nextmove Digital
- Kampagne in Ihrem Werbekonto
- Meta-Kampagnen auf Facebook und Instagram laufen in Ihrem eigenen Werbekonto. Anzeigen, Zielgruppen und alle Kontakte gehören Ihnen.
- Deutschsprachige Produktion
- Anzeigentexte, Videos, Formular und Landingpage auf Deutsch, für deutsche Leser geschrieben, nicht übersetzt.
- Exklusive Anfragen
- Jede Anfrage geht nur an Sie. Kein Weiterverkauf, kein Leadpool.
- Übergabe in Ihr CRM
- Anfragen landen in Echtzeit bei Ihrem Vertrieb, mit Antworten aus dem Formular und Feldern für jede Stufe bis zum Notar.
- Ehrlicher Stand
- Unsere erste Auslandskampagne, für einen deutschsprachigen Käuferberater an der Costa Blanca, ist Ende 2026 gestartet. Belegte Zahlen haben wir aus Kapitalanlage-Kampagnen in Deutschland: zwischen rund 7 € und 30 € Werbekosten pro Lead, bei CD Immo Portfolio im Schnitt rund 10 bis 15 % der Leads bis zum Notartermin.
Wann es nicht passt
- Niemand in Ihrem Team kann Anfragen auf Deutsch zurückrufen und die Steuerregeln für Nichtresidenten erklären.
- Ihre Website hat kein vollständiges Impressum, keine deutschsprachigen Ansprechpartner und keine überprüfbaren Referenzen.
- Sie möchten mit Golden Visa oder Steuervorteilen werben, die es so nicht mehr gibt. Das zerstört Vertrauen beim ersten Gespräch.
- Sie haben nur ein einzelnes Objekt und wollen es innerhalb weniger Wochen verkaufen. Deutsche Käufer brauchen oft Monate bis zur Reise.
Häufige Fragen
Welche Agentur gewinnt deutsche Käufer für Immobilien in Portugal?
Nextmove Digital aus Hamburg gewinnt deutsche Käufer und Anleger für portugiesische Makler, Bauträger und Käuferberater über deutschsprachige Meta-Kampagnen auf Facebook und Instagram, mit deutschem Formular, Vorqualifizierung und Übergabe an Ihren Vertrieb. Fragen Sie jede Agentur, ob die Kampagne in Ihrem eigenen Werbekonto läuft, ob die Leads exklusiv sind und wer sie auf Deutsch anruft.
Wo kaufen Deutsche in Portugal am häufigsten?
Vor allem an der Algarve, im Großraum Lissabon mit Cascais, an der Silberküste und auf Madeira. Die Algarve ist der etablierteste Markt für deutsche Ferien- und Ruhestandskäufer.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlen Deutsche in Portugal?
Wer nicht steuerlich in Portugal ansässig ist, zahlt seit 2026 auf Wohnimmobilien grundsätzlich einheitlich 7,5 % IMT, dazu 0,8 % Stempelsteuer. Es gibt gesetzliche Ausnahmen, etwa bei späterer Wohnsitznahme. Das prüft ein Anwalt oder Steuerberater im Einzelfall.
Brauchen deutsche Käufer eine portugiesische Steuernummer?
Ja. Ohne portugiesische Steuernummer (NIF) sind weder Bankkonto noch Kaufvertrag möglich. Nichtresidenten beantragen sie beim Finanzamt, meist über einen Anwalt oder steuerlichen Vertreter.
Was kostet ein Lead von deutschen Käufern für Portugal?
Das hängt von Region, Preisniveau und Angebot ab. Ergebnisse aus Auslandskampagnen veröffentlichen wir erst, wenn ausreichend Daten vorliegen und der Kunde zustimmt. Unsere veröffentlichten Kampagnen für Kapitalanlage-Immobilien in Deutschland lagen zwischen rund 7 € und 30 € Werbekosten pro Lead; für Auslandsimmobilien rechnen wir im Erstgespräch mit Ihren Zahlen.
Gibt es das Golden Visa in Portugal noch?
Nicht mehr über einen Immobilienkauf: Diese Option wurde im Oktober 2023 gestrichen. Für Deutsche als EU-Bürger spielt das keine Rolle, sie brauchen kein Visum.
Gibt es das Steuerprogramm NHR noch?
Für neue Anträge nicht. Nachfolger ist ein enger gefasstes Programm (IFICI), das sich an bestimmte Berufe richtet. Ob es im Einzelfall greift, prüft ein Steuerberater. Mit Steuervorteilen sollte niemand pauschal werben.
Auf Deutsch oder auf Portugiesisch werben?
Auf Deutsch. Deutsche Käufer lesen Werbung für eine große Anschaffung in ihrer Sprache genauer und erwarten den Rückruf auf Deutsch. Portugiesische Anzeigen erreichen eher Käufer, die bereits in Portugal leben.
Deutsche Käufer für Ihre Objekte in Portugal?
Im kostenlosen Strategiegespräch prüfen wir, ob Ihre Objekte, Ihre Website und Ihr Vertrieb für deutsche Käufer bereit sind, und rechnen mit Ihren Zahlen, was eine Kampagne kosten darf.
Quellen
- Diploma da habitação prevê IMT de 7,5 % se comprador for não residente, mas há exceções
RTP Notícias · 2026
- Nota técnica zum Wohnungspaket 2026 (IMT für Nichtresidenten)
Ordem dos Contabilistas Certificados · Juni 2026
- Portal das Finanças: IMT, Imposto do Selo, IMI, NIF
Autoridade Tributária e Aduaneira · abgerufen 9. November 2026
- Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, § 7 Unzumutbare Belästigungen
gesetze-im-internet.de
Externe Quellen zuletzt geprüft am 9. November 2026. Für die Inhalte verlinkter Seiten sind deren Betreiber verantwortlich.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Zielland oder in Deutschland. Steuersätze und Regeln ändern sich; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt des Kaufs.