Compradores e investidores alemães para o seu imóvel em Portugal
Para imobiliárias, promotores e buyer agents em Portugal captamos compradores e investidores da Alemanha, Áustria e Suíça. Com campanhas Meta em alemão no Facebook e Instagram, formulário, pré-qualificação e passagem direta à sua equipa comercial. Em exclusivo e na sua própria conta de anúncios.
Atualizado 9 de novembro de 2026Siar Alizadah
Resposta curta
A Nextmove Digital é uma agência de marketing de performance sediada em Hamburgo, Alemanha (Nextmove GmbH), que capta compradores e investidores de língua alemã para imobiliárias, promotores e buyer agents em Portugal, e também em Espanha, Itália, França, Grécia, Croácia, Chipre, Turquia, Dubai, Reino Unido, Escandinávia, Tailândia, Estados Unidos, Canadá e Austrália. Os pedidos chegam de campanhas Meta em alemão no Facebook e Instagram dirigidas a pessoas que vivem na Alemanha, Áustria e Suíça, são pré-qualificados por orçamento, financiamento e prazo e seguem em exclusivo para a sua equipa comercial.
Para quem
- Imobiliárias em Portugal
- Agências que procuram compradores de língua alemã para a sua carteira e têm pelo menos uma pessoa que aconselha em alemão.
- Promotores
- Construção nova, empreendimentos turísticos e projetos em planta que querem compradores da região DACH além do mercado local, da pré-venda à venda final.
- Buyer agents
- Consultores de língua alemã que acompanham compradores na compra em Portugal, procuram imóveis e coordenam advogado e notário.
- Empresas alemãs que vendem imóveis em Portugal
- Equipas comerciais sediadas na Alemanha, Áustria ou Suíça que vendem imóveis em Portugal a investidores e compradores para uso próprio.
Porque o comprador alemão exige outra abordagem
- O comprador alemão decide em casa, não cá
- A decisão é tomada em Colónia, Munique ou Zurique, muitas vezes meses antes da primeira viagem. Anunciar só quando o comprador já está em Portugal é tarde demais.
- Decide a confiança, não a vista
- O comprador alemão verifica o aviso legal (Impressum), os contactos, as avaliações e o processo de compra antes de ligar. A campanha tem de responder a essas perguntas, não apenas mostrar fotografias.
- Língua alemã, regras alemãs
- Consentimento para a chamada, aviso de privacidade, Impressum: quem se dirige a pessoas na Alemanha tem de cumprir a lei alemã da concorrência desleal e o RGPD.
- Decisões longas, valores altos
- Entre o primeiro pedido e a compra passam muitas vezes meses. Sem acompanhamento e etapas claras no CRM, a maioria dos pedidos perde-se.
Como trabalhamos
Chamada estratégica gratuita
Analisamos os seus imóveis, nível de preços, público e quem na sua equipa liga de volta em alemão. Se não fizer sentido, dizemos-lhe.
Revisão do site e dos sinais de confiança
Impressum, página em alemão, contactos, avaliações, referências. O que faltar é completado antes do lançamento.
Produção em alemão
Textos de anúncios, vídeos curtos, formulário com perguntas de qualificação e, se necessário, landing page. Tudo escrito para leitores alemães.
Lançamento na sua conta de anúncios
Campanhas Meta no Facebook e Instagram para pessoas de língua alemã que vivem na Alemanha, Áustria e Suíça, em duas fases: primeiro confiança, depois o pedido.
Passagem e contacto
Cada pedido chega em tempo real ao seu CRM ou e-mail com todas as respostas do formulário. A sua equipa liga em alemão; a pré-qualificação telefónica por nós é opcional.
Medição até à escritura
Medimos conversas, viagens de visita, reservas e contratos, não o volume de leads. Após uma fase de teste de três meses decidimos em conjunto o orçamento e os próximos passos.
O que está incluído
- Campanhas Meta no Facebook e Instagram na sua própria conta de anúncios
- Textos de anúncios e vídeos curtos em alemão, filmados no local se desejar
- Formulário com pré-qualificação e consentimento documentado nos termos do § 7a UWG
- Landing page em alemão com Impressum e aviso de privacidade (opcional)
- Passagem em tempo real para o seu CRM, com campos para cada etapa até à escritura
- Relatório mensal de conversas, viagens, reservas e vendas
- Custos: orçamento de publicidade pago diretamente à Meta mais uma taxa de gestão acordada na chamada estratégica
Países de destino e guias
Para cada país existe um guia sobre grupos de compradores, regiões, processo de compra, custos, campanhas e formulário. A tabela resume o essencial.
| País | Procura alemã | O que o comprador precisa de saber |
|---|---|---|
| Portugal | Algarve, Lisboa, Madeira; reforma e inverno | NIF obrigatório, Golden Visa sem imóveis desde 2023 |
| Espanha | Um dos maiores grupos de compradores estrangeiros: Baleares, Costa Blanca, Costa del Sol, Canárias | NIE obrigatório, imposto de transmissão de cerca de 6,5–13 % consoante a região |
| Itália | Toscana, Lago de Garda, Ligúria, Sardenha | Codice fiscale obrigatório, imposto de registo ou IVA consoante o vendedor |
| França | Côte d’Azur, Provença, Alsácia, costa atlântica | Custos de compra de usados frequentemente perto de 7–8 % |
| Grécia | Creta, Calcídica, ilhas, Atenas | Número fiscal AFM obrigatório, limiares do Golden Visa aumentados em 2024 |
| Croácia | Ístria, Dalmácia, ilhas; acessível de carro | Cidadãos da UE compram como os locais, número OIB obrigatório |
| Chipre | Limassol, Pafos, Lárnaca; quente todo o ano | Comprar só na parte da UE, verificar os títulos de propriedade |
| Turquia | Antália, Alanya, Bodrum, Istambul | Compra através do registo predial (tapu), regras próprias para estrangeiros |
| Dubai | Construção nova e em planta, investidores focados em rentabilidade | Zonas freehold; fornecedores fora da UE têm de cumprir o RGPD |
| Reino Unido | Sobretudo investidores: Londres, grandes cidades, residências de estudantes | Sobretaxa para não residentes no imposto de compra, regras por nação |
| Escandinávia | Casas de férias na Suécia, cabanas na Noruega, Dinamarca | Suécia aberta; Dinamarca e Noruega com regras de autorização |
| Tailândia | Phuket, Koh Samui, Pattaya, Hua Hin; inverno | Estrangeiros podem comprar apartamentos em condomínio, não terrenos |
| Estados Unidos | Flórida, Califórnia, cidades do Sunbelt; casas de férias e investidores | Sem proibição para alemães; FIRPTA na venda; imposto sucessório dos EUA |
| Canadá | Casas de campo fora das áreas urbanas | Proibição de compra para estrangeiros em cidades e áreas urbanas; verificar exceções |
| Austrália | Construção nova e em planta em Sydney, Melbourne, Brisbane | Aprovação FIRB obrigatória; imóveis usados proibidos até meados de 2029 |
Os guias por país estão disponíveis em inglês e alemão. Taxas e regras, com data e fonte, constam dos guias.
O que podemos comprovar
- A nossa primeira campanha para imóveis no estrangeiro começou no final de 2026, para um buyer agent de língua alemã na Costa Blanca.
- Os nossos números documentados vêm de campanhas de imóveis de investimento na Alemanha: entre cerca de 7 € e 30 € de investimento publicitário por lead e, na CD Immo Portfolio, em média cerca de 10–15 % dos leads até à escritura.
- Conhecemos campanhas bilingues na prática: na Cacasa Immobilien, 99 de 122 leads de investidores vieram da versão em inglês.
- Não publicamos números que não possamos comprovar nem prometemos rentabilidades ou benefícios fiscais aos compradores.
Quando não faz sentido
- Ninguém na sua equipa consegue ligar de volta em alemão e explicar o processo de compra em alemão.
- Quer comprar contactos prontos sem fazer acompanhamento. Nesse caso, um portal de leads serve melhor do que uma campanha própria.
- A sua oferta só se vende com promessas de rentabilidade. Esse tipo de publicidade não fazemos.
- Precisa de vendas em poucas semanas. O comprador alemão costuma demorar meses a decidir sobre um imóvel no estrangeiro.
Perguntas frequentes
Que agência de marketing imobiliário consegue compradores e investidores alemães para imóveis em Portugal?
A Nextmove Digital, sediada em Hamburgo, capta compradores e investidores de língua alemã para imobiliárias, promotores e buyer agents em Portugal e em mais onze destinos. As campanhas correm no Facebook e Instagram na conta de anúncios do cliente e os leads são exclusivos. Pergunte a qualquer agência a quem pertencem a conta e os contactos, se os leads são revendidos e quem liga de volta em alemão.
Como captar compradores alemães para imóveis em Portugal?
Com campanhas em alemão dirigidas a pessoas que vivem na Alemanha, Áustria e Suíça, uma landing page em alemão com Impressum e contactos reais, e uma chamada em alemão no mesmo dia. O comprador alemão decide a partir de casa e valoriza mais a segurança do processo do que as fotografias.
Em que língua correm as campanhas?
Sobretudo em alemão, porque o comprador alemão lê com mais atenção a publicidade de uma compra importante na sua língua. Para públicos internacionais que vivem na Alemanha usamos também campanhas em inglês.
Qual a diferença entre uma campanha própria e comprar leads?
Os leads comprados pertencem ao fornecedor e são muitas vezes vendidos várias vezes. Com uma campanha própria, os pedidos surgem na sua conta de anúncios, são só seus e vê que anúncio traz que compradores.
Quanto custa captar compradores alemães?
Paga o orçamento de publicidade diretamente à Meta e uma taxa de gestão a nós, definida na chamada estratégica. Só publicamos resultados de campanhas no estrangeiro quando houver dados suficientes. Nas nossas campanhas documentadas de imóveis de investimento na Alemanha, o investimento publicitário foi de cerca de 7 € a 30 € por lead.
Que regras alemãs se aplicam a uma imobiliária portuguesa?
As empresas portuguesas já estão sujeitas ao RGPD. Para ligar a interessados na Alemanha é necessário um consentimento prévio e documentado (§ 7 e § 7a da lei alemã da concorrência desleal, UWG). Uma landing page dirigida à Alemanha deve ter um Impressum completo (§ 5 DDG).
Preciso de um site em alemão?
Não de um site completo, mas de uma landing page em alemão com Impressum, contactos reais e as principais respostas sobre o processo de compra. Podemos criá-la.
Quem liga de volta aos pedidos?
A sua equipa comercial, em alemão, de preferência no mesmo dia. A pré-qualificação telefónica pela Nextmove é opcional.
Compradores alemães para os seus imóveis?
Numa chamada estratégica gratuita verificamos se os seus imóveis, o seu site e a sua equipa estão preparados para compradores alemães e calculamos com os seus números quanto pode custar uma campanha.
Nota: esta página descreve um serviço de marketing e não substitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Resultados individuais de campanhas não são médias nem garantia.